陳嘉琇吊飾/鑰匙圈的生活日誌

房地合一2.0上路，不少投資客提前落袋為安，賺飽離場。（攝影／趙世勳）

房地合一2.0稅制已在7月1日上路，首先觀察到在重稅效應之下提前引發逃命潮，推升今年6月買賣移轉棟數衝出一波強勢表現，而原先討論很熱烈的預售屋換約群組，如今也隨著新稅制上路後，討論顯得有點冷冷清清。

房地合一2.0上路前逃命，6月買賣移轉棟數創9年同期新高

從過去國內房地合一稅1.0實施的經驗來看，在新稅制上路前往往會有一波「逃命潮」，根據統計，房地合一稅1.0在2016年1月1日上路，上路前1個月六都買賣移轉量隨即爆出3.6萬棟；而此次房地合一稅2.0上路，也同樣在疫情當中衝出大量，7月1日上路前，6月買賣移轉棟數已來到2.5萬棟，創下9年來同期新高紀錄。

不過，由於購屋流程經過簽約、報稅、完稅到過戶，大約1～1.5個月才可以完成過戶，才能算進該月的買賣移轉棟數，也就是說，6月的買賣移轉棟數主要是反映5月的市場交易狀況。

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民指出，5月中旬國內本土疫情爆發後，讓房地產整個急凍，從各大房仲機構自行統計的交易量也顯示，6月份六都的交易量幾乎都是大減超過3成，由此可判斷，7月的買賣移轉棟數肯定是呈現衰退，甚至8月繼續量萎縮都有可能。

房地合一2.0上路一個多禮拜，張欣民觀察，新制上路已經提前反映，頂多市場會再觀望幾個月，不過，由於目前疫情仍是嚴峻，許多仲介還是無法帶看，市場呈現「水波不興」狀態，想賣的屋主仍是不願意降價，使得買賣雙方在價格上還是有很大的差距，只能有行無市地撐在那邊。

新制上路前預售屋「加價換約」，新竹加價100萬起跳

值得注意的是，從去年下半年開始，大新竹地區房市就維持著高熱度表現，尤其竹北精華區堪稱是最火燙的熱點，隨著房地合一2.0新稅制上路後，該區市場有什麼變化嗎？

《住宅週報》社長陸敬民指出，在房地合一新制上路之前，有許多透過社群媒體成立的換約平台以及論壇通路，紛紛釋出新竹物件、出現大量的換約潮，但是過了新制上路的7月1日之後，這些原本擬換約的物件就通通被下架，研判賣方或是投資客仍在思考下一步，步入沉潛期。

所謂預售屋「換約」是指，在房屋所有權尚未移轉之前，原本的買方將契約轉讓給承接買方，未來房子蓋好建商就直接把產權登記給新的買方，但通常預售屋換約，原買方都會提出「加價」的要求，比如說，原本合約上是總價2500萬，若以加價100萬換約賣給承接人，代表承接人必須多準備100萬的自備款給原買方。

據了解，新竹房市精華區所釋出的「貨源」，極為容易被特定人掌握，包括像是投資客、已購客、房仲等特地對象，尤其在換約通路上發現，早在7月1日新制上路前，新竹已有不少換約價格動輒100萬起跳。也就是說，想要承接的消費者就必須加價買房，但仍有不少買盤願意購入，根本不在意已經轉了幾手。

陸敬民分析，新竹及竹北精華區很明顯存在著「掮客」現象，這也是為什麼竹北有一些熱銷建案根本不用公開，就有人可以第一手拿到貨源，這些掮客賺到服務費賣給投資客，投資客再加價賣給接盤的人，價格直接是層層疊加上去。

新竹投資客賺飽脫手，部分進入沉潛期再伺機而動

不過，陸敬民也說，仍有來不及在新制上路前拋售的賣方或投資客，可能還在重新精算成本以及獲利，或是觀察實價登錄2.0上路後預售屋的市場行情，畢竟市場一直都有需求，等過了觀望期之後自然還是會伺機脫手。

一名業內人士則直白的說，投資客對於房地合一2.0新制根本不擔心，反正只要加價「灌好灌滿」給下一個接手的人，如此一來政府課稅就根本不是問題，頂多就是選擇賺少一點離場。

儘管如此，新竹的買盤還是非常強勁，陸敬民指出，尤其精華區的建商不僅惜售，開價也試圖挑戰區域新高，「目前新竹、竹北精華區的預售大樓天花板價仍不斷上修，我們認為高點的極限，成交價約落在單價60萬元左右，而事實上投資客連5字頭也已經開始哇哇叫了。」

他預期，按照政府逐步啟動微解封措施，有可能讓新竹房市買氣已經等不及，預期買氣將在第3季全部出籠，特別是竹北精華區的新案也勢必是「搶好搶滿」。他也預估，研判等到行情搶到連投資客都猶豫價格的時候，或者是央行受不了再度出手時，屆時新竹房市才有機會降溫。

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